郑州地产人士纵谈超级旺盘的N个元素和特殊“胎记”

发布时间： 2007-4-18 10:53:27 新闻来源：大河报

眼下，正是春暖花开，繁花似锦。２００７年，郑州房地产市场即将展开新一轮竞争，正如春季百花争艳，乱花渐欲迷人眼。在众多项目中，旺盘是如何炼成的？具备哪些品质的楼盘才是大受欢迎的“旺盘”呢？　　“旺盘”需要综合因素　　　　“楼盘旺的理由，可能是其销售非常好，是一个超级大盘，有精品级景观，规划设计非常有灵性，充分体现人性的关怀，还有可能是独特性，市场唯一的。总之，范围很广，没有一个严格的定义。”居易国际２１世纪国际城项目公司副总经理罗卫华认为。　　他说，就个人理解，要成为“旺盘”，以下几个因素必不可少：　　一是规模足够大；二是，规划设计必须是独特和人性化的，传统住宅小区已经满足不了现代人对居住规划的需求；三是，有大面积的环境景观和具备良好的品质；四是，销售很火爆，受到市场的广泛认可；五是，良好的物业管理。只有具备上述条件，才能称为真正意义上的旺盘。　　罗卫华说，如果单纯从阶段性的销售形势来评判“旺盘”，是片面、单一的，暂时的。一个楼盘做不到持续的发展和提升，就不是真正意义上的“旺盘”。　　元年（郑州）房地产顾问有限公司总经理赖刚也认为，楼盘的成功，由诸多因素决定，成为旺盘最基本的因素应有几项：　　首先是项目位置、价格和品质。位置是一个项目成功与否最基本的要素之一，一个热点区域的楼盘项目旺销的机会较大。　　其次是优秀的户型设计。优秀的户型设计应该同时具备创新性和实用性。产品户型的创新成为产品竞争力的一个突出表现。　　再次是品质。城市中心寸土寸金，绿化率较高，绿地较多的社区容易受到更多人的青睐，同时一个楼盘景观的均好性也十分重要。另外是良好的服务设施及完善的物业管理。良好的服务设施包括会所、体育运动、餐饮等健身、娱乐设施，服务设施的多少影响着业主生活的丰富程度。而完善的物业管理则直接决定了业主居住的安全性和舒适性。　　开发商的品牌很重要　　日前，一次聚会上，一位开发商讲起了自己的购房经历，让在座人士大感意外：　　最初，想买房时，看到了该项目铺天盖地的宣传，形象很好，描绘了一幅梦中的家园——景观别致，移步换景；房子色彩时尚，还有名校在社区；户型也阳光，门口的喷泉广场引起了他向往自然的共鸣。　　当时想到该公司开发了几个项目，有一定知名度，就购买了一套。　　但随着交房、入住，他越来越感到失望，社区里的景观只能称得上是绿化，简单粗糙；房子质量差，门框都不能成直线站立；门口的喷泉也盖成了房子。　　他说，开发商的社会责任很重要，自从买房事件后，这家公司的信誉在他心目中一落千丈。　　众人感慨，你是开发商，都被别人“忽悠”了，那老百姓该怎么办？他说，买房还是要找信誉好的开发商！找品牌企业开发的项目买。　　性价比是个硬道理　　郑州市商东实业有限公司营销总监沙增凯说，其实，对于旺盘的理解，说白了就是一个项目十分热销。一个项目如果受到市场的普遍看好，受到众多买家的抢购，我们就会把这个项目理解为“旺盘”。　　他认为“旺盘”之所以热销，其实就是一个价格规律。一方面是过硬的产品，一方面是低价位，这样才能符合买家的购房心理。　　河南新地产置业有限公司总经理韩磊则认为，一个房地产项目能够成为“旺盘”，更多的原因在于支撑的元素比较充足，对于高品质生活人士，价格是购房的一个参考因素，更关键的是能否满足深层次的心理、精神需求。　　“地段、户型、景观、配套四大要素造就楼市旺盘。”河南美景置业营销总监赵诣认为。　　他解释说，项目的地段好坏是一个项目成功与否最基本的要素之一，一个热点区域的楼盘项目旺销的机会较大；优秀的户型设计应该同时具备创新性和实用性；独特的景观设计能让居者在舒适的住所外时刻品味着浓郁的浪漫，对于一个品质社区而言，精致的景观设计必不可少；完善的物业管理则直接决定了业主居住的安全性和舒适性。　　楼盘热销要素凸显　　　　影响楼盘销售的因素很多，如地理位置、环境、性价比等，不同时间或不同区域楼盘热销的要素所产生的影响不一。不少业内人士认为，在２００７年郑州楼市中，以下几个楼盘热销的要素被凸显出来。　　一是区域市场供需比例。以整个郑州市的热销楼盘为参考，区域市场的供需比例无疑是楼盘旺销与否的关键所在。２００７年的郑州楼市金水路与未来大道区域一些楼盘势头很旺。如广汇·ＰＡＭＡ、名门地产、曼哈顿广场等。　　二是小户型讲究实用率，大户型追求产品附加值。　　在商业氛围浓厚、配套设施齐全的片区如金水区以投资自住皆宜的小户型居多。这些小户型楼盘中，地理位置无疑是影响销售的首要因素，更为成熟的是金水路东段、花园路北段等。其次小户型热销的一个重要因素是其户型的实用与使用率高。　　大户型项目多以自住为主，所以楼盘的综合素质如小区的人文、自然环境和小区内外配套设施和交通等影响了楼盘的销售。所以，一些体量庞大的楼盘由于其综合素质和产品附加值高而热销。　　三是较好的入市时机和有巨大的利好冲击。如绿都城、非常国际等楼盘。　　如今，郑汴快速通道已全线通车，如按设计时速８０公里，这就意味着从郑州市中心开车到中牟将于半个小时内到达。　　这对处在中原城市群中两大核心城市郑州与开封之间的中牟而言，无疑是个巨大的机会。“郑州人到中牟安家置业的高潮将势不可挡地来临。伴随郑汴一体化及郑州东部的积极开发，中牟，这个被郑州地产市场所雪藏的地区将成为新的居住场所。”水岸鑫城副总经理夏冰对未来充满信心。　　谈到旺销楼盘的特质，人们往往可以罗列出一大堆，诸如地段、品牌、品质、价格等，这固然不错，但业内人士认为，这些因素附着在楼盘上，提高了楼盘的整体竞争力，在这些林林总总的表象背后，实际上有一种规律性东西发生作用，那就是楼盘性能与价格之间形成的最佳组合，也就是性价比。事实证明，那些能够在市场竞争中脱颖而出的楼盘，都有一个共同的明显特点：高性价比。　　旺盘百变不离其宗　　　　旺销楼盘啥模样？购房者的看法或许更有说服力。为了实地感受旺盘的气质，记者近日走访了省会的多家楼盘。　　在花都港湾售楼中心，记者遇见了购房的张先生。张先生是在该楼盘周边工作的银行白领，谈及他选择该楼盘的原因时，他脱口而出的就是“性价比”这几个字，好的地段、好的产品加上合适的价格，让他觉得很划算。　　某资深市场调查公司在一次购房意愿专项调查中发现，７０％以上的购房者最为看重的就是楼盘的性价比。显然，在房地产市场日趋成熟和理性的今天，性价比已经成为消费者购房决策的重要依据。　　用高性价比撬动市场　　一季度市场情况表明，郑州楼市在经历了国家的宏观调控后，逐渐趋于冷静。过去那种量升价涨的现象已经一去不复返，购房者已经非常理性，再加上楼盘可选择的余地日益增加，郑州楼市开始从卖方市场转向买方市场。反映在市场上，有的楼盘热销，有的则不尽如人意。　　如何让楼盘在市场中脱颖而出，成了摆在开发商面前一个迫切需要解决的问题。　　对此，业内开发商有一个共识：用高性价比撬动市场。“楼盘要做到旺销，找准目标客户人群，并切实满足购房者的实际需求，做到高性价比，这一点很重要。”阳光新城总经理徐桂荣如是说。　　帝湖花园策划部经理祝丽萍告诉记者，走高性价比路线是适应市场需求的。目前由品质、地段等诸多因素综合而成的性价比已经成为衡量楼盘热销与否的重要指针。　　那么，性价比是如何促进楼盘旺销的呢？　　河南新田置业总经理丁盟认为，从商品的角度来讲，性价比就是使用综合性能与价格之间的度的关系。所以，房产品的性价比也就是性能与价格的关联度。其实价格是性价比的分母，在性能固定的前提下，性价比的大小取决于分母价格的高低。　　裕兴置业副总经理裴松坡告诉记者，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。楼盘之所以受欢迎，还是该楼盘在确保品质的前提下，最终符合市民的心理价位，从而赢得越来越多的购房者的青睐。　　但正如同一杠杆的两极，就目前来看，热销楼盘已经不单单是价格因素决定的，性能往往也是决定楼盘性价比的关键。非常国际策划部经理王振强认为，价格只能是诱惑人的因素，客户先被吸引肯定有价格因素在，等实际来现场看和感受的时候才是对产品了解的时候，可以这么说，合适的价格加上满意的品质才是楼盘热销的最终因素，真正让人产生购买欲望的还是产品。　　整体配套影响性价比　　河南大地房地产副总经理郝武军认为，住宅产品上的高性价比，更多还体现在社区的整体配套和产品品质的结合上，规划科学、绿化率高、低密度、注重小区环境建设的项目将会更胜一筹。　　河南姿华房地产策划部经理刘展认为，一个项目要想在市场中取得优势，除了产品自身的优势外，必须有比较成熟的社区大环境。生活配套、设施是否齐全，教育、医疗是否方便，已成为购房者权衡一个项目性价比的重要条件。　　“同样，小区内整体环境的成型，也成为提升楼盘性价比、促成楼盘旺销的重要因素。”左岸国际营销总监谭卫华称。　　远大理想城营销总监袁卫华认为，一个成熟的社区环境应该是居民在家附近可以购买到家庭生活用品，而不需乘车外出购物，老人与孩子生病能够在居住地医院得到及时医治，儿童可以在附近上学，社区内文化、娱乐、体育设施齐全。　　楼盘特色成为热销关键　　香堤雅境策划部经理冯书军告诉记者，目前购房者已经越来越趋于理性。单纯以概念化去迎合市场，就算是再低的价位也难以获得市场的认可，这类项目的新推也得不到热捧。　　鑫苑国际城市花园推广部经理朱艳认为，现阶段的郑州楼市，品牌大战此起彼伏，开发商千方百计地挖掘卖点来吸引购房者的关注，而更多开发商则已开始提升产品品质或利用产品的低总价来迎合消费者，以此抢占楼市先机。　　东方今典房地产集团副总经理吕凤桐告诉记者，目前市场的发展证明，热销楼盘的共同特色更多体现在同等价格区间内品质上的领先，以及在此基础之上的个性化特色，这些成为决定楼盘热销与否的关键所在。　　供求决定性价比　　楼盘热销与否，归根结底是由市场供求关系决定的。适应市场需求的楼盘，自然性价比高；但凡热销的楼盘，都是符合市场需求的。　　广汇置业总经理白熠认为，目前都不是全部，必须要把其放在市场的供求关系这个大前提里，才能达成持续的热销。　　金源第一城营销总监秦文燕分析，在理性市场环境下，房地产企业的应对策略应该是“跳出房子，顺势而为，择机而动”。具体说，就是不仅仅把房子做好，也不仅仅是把营销做好，必须把其放在市场的供求关系这个大前提下，才能达成持续的热销。